房地产税改革的背景与影响解读

最新消息显示，房地产税改革步伐正在加快，未来将由房产税与城镇土地使用税合并而成的房地产税承担起地方财政的新税源角色，收入将全部划归地方。房地产整个产业链条税负构成不合理一直为外界诟病，开征房地产税也是完善地方税体系、调节收入分配的重要举措。

为何要开征房地产税？房地产税酝酿已久，其根本原因在于土地财政难以为继，政府需要向不动产尤其是存量房开辟新的税源。目前房地产税收主要集中在开发和交易环节，具有财产税性质的房产税、城镇土地使用税在地方财政收入中占比不高，税收体制的收入分配与资源配置功能未能充分发挥。

增量征税还是存量调控？上海、重庆两地的试点主要针对增量房开征房产税，由于覆盖面小、税率低，效果并不理想。专家认为，房产税的调节对象应是有多套住房的投资者或投机者，而不是初次购房的普通群众；也有观点认为应当把存量房纳入征收范围并适当提高税率，促使商品房回归居住属性。

老百姓最为关心的是，房地产税开征之后，税收负担会不会增加。据悉，房地产税改革的原则是对多套房、高端房进行调节，多数人并不需要缴纳房地产税。上海试点中，家庭人均住房建筑面积少于60平方米的可获免税；重庆试点中，纳税人原有独栋住宅免税面积180平方米、新购独栋及高档住房免税面积100平方米。对基本生活住房不收税、超过基本标准才收税，已成为业界共识。

房地产税会成为降房价的利器吗？业内普遍认为，房地产税确实能在一定程度上抑制多套住房持有，但并非降房价的利器。从上海、重庆试点看，房价上涨势头并未得到根本遏制；决定房价最根本的因素仍是供求关系。对于有购房需求的家庭，与其猜测税费政策，不如关注自身居住需求与实际承受能力。

从国外经验看，对房地产保有环节征税是通行做法：新加坡以房屋年值为计税基础，自住房年值低于8000新元的免缴；日本设有固定资产税、城市规划税；美国房产税率一般在1%至3%之间，是地方财政收入的主要来源；英国则按房屋大小和地区列为A到H八个***征收市政税。各国实践表明，房产税主要功能是筹集财政收入、调节分配，而非打压房价。

综合来看，房地产税改革意在完善地方税体系、调节收入分配，短期内对普通自住购房者的影响有限，购房者更应关注住房的实际居住需求。